Все земельные участки Иркутска и Прибайкалья
Сегодня в Иркутске продаются: 4707 объектов, 3860 Га земли, 49901 м2 жилья, из них земель: 2954, дач: 298, коттеджей: 96, квартир: 872, промбаз: 15, бизнес-объектов: 189, а также сдаются 8 объектов общей площадью 322 кв.м
8 (3952) 723-329
Продать земельный участок, коттедж,дачу
Продать земельный участок, коттедж,дачу
Мы вам позвоним!
Укажите ваш контактный номер телефона
/ Статьи / Где нам стоит дом построить?

Где нам стоит дом построить?

Следует учитывать, что в нашем аналитическом обзоре мы рассматриваем земельные участки площадью менее 1 гектара и с ценой до 2 млн. рублей. Это позволяет сосредоточиться на наиболее массовом сегменте рынка и предоставить более объективные данные, не обращая внимания, например, на участки размерами по 600 Га и стоимостью в десятки миллионов рублей. Все это позволяет получить более сглаженные оперативные показатели колебания уровня спроса и предложения на земельные участки.


В Иркутске активно развивается направления индивидуального жилищного строительства. За последние годы были реализованы и продолжают развиваться проекты множеств коттеджных поселков, активно возводятся жилые комплексы таунхаусов различных строительных компаний, да и жители Иркутска, те, кто даже 5 лет назад и подумать не могли о собственном доме, сейчас самостоятельно реализуют мечты о загородной недвижимости. Все эти начинания активно поддерживаются администрацией города и района, выделяются бесплатные участки, осваиваются федеральные земли и обширные сельскохозяйственные земли в пригородах Иркутска спешно меняют свое назначение. Но при этом важным источником участков под малоэтажное строительство, особенно для индивидуальных проектов, остаются земли, которые предлагаются на рынке загородной недвижимости Иркутска.

Где нам стоит дом построить

По нашим оценкам, 40% среди всех сравнительно недорогих земель Иркутского района законодательно предусматривают возможность строительства. При этом по каждому тракту Иркутского района такое соотношение колеблется в районе 15-75%, а для Иркутска составляет 53%. Самыми «обеспеченными» с точки зрения земель ИЖС остаются Плишкинский и Московский тракт. По Москвоскому тракту большую долю таких участков предоставляют поселки Мамоны, Западный и Южный. Радует Плишкинский тракт: почти все продаваемые на нем земли имеют категорию земель населенных пунктов, а строительство разрешено почти на 75% от всех участков. Однако не стоит обольщаться – по Плишкинскому тракту вообще продается очень мало земли. Поэтому 75% превосходство участков под ИЖС здесь совсем теряется в количественном соотношении с другими трактами. Совсем «унылая» ситуация с другой стороны водохранилища: по тракту на Мельничную падь. Здесь земель ИЖС всего лишь 15%, да и то они сосредоточены в первых километрах после микрорайона Радужного: а это такие поселки как Березовые, Изумрудный, Хрустальный и пр.

Где нам стоит дом построить

Если сосредоточиться на распределении участков ИЖС по всем направлениям, то можно выявить, что 22% всех земель ИЖС Иркутского района сосредоточено по Качугскому тракту – и это не секрет, если подумать о том, насколько активно сейчас развивается строительство в таких поселках как, например, Хомутово. При этом, как мы в дальнейшем покажем, земля под ИЖС там остается одной из самых дешевых в регионе: всего лишь 35 тысяч рублей за сотку, что в 2,5 раза дешевле чем сейчас в том же Иркутске. Следующим в рейтинге богатства площади становится Байкальский тракт с 18% всех земель «недорогих» ИЖС. Не стоит думать, что все эти участки предлагаются в Молодежном, Ново-Разводной или чуть дальше. Скорее наоборот, все земли равномерно «распределены» вплоть до самой Листвянки и продаются в практически каждом населенном пункте. Хуже всего дела обстоят по Плишкинскому тракту (3% «недорогих» земель ИЖС района) и по тракту на Мельничную падь (5%). Но оно и понятно: на Плишкинском тракте сосредоточено лишь 2% всех земель в продаже, а по левой стороне водохранилища слишком мало населенных пунктов, поэтому земель соответствующих категорий почти нет. По остальным направлениям, включая пределы самого Иркутска, находится равное количество участков: 9-10%.

Где нам стоит дом построить

Справедливости ради отметим, что если не брать нацеленности нашего отчета на массовый сегмент рынка недорогих земель ИЖС, то картина кардинально меняется. Здесь и по площади, и по количеству участков в продаже вырисовываются три абсолютных лидера: Иркутск, Байкальский тракт и Качугский тракт. Оставим Качугский тракт, понимая, что он лидирует повсеместно и посмотрим на два остальных района. В Иркутске есть очень дорогие и крупные участки, которые позволяют ему владеть долей в 20% площади «всех» земель ИЖС региона, далее с 18% чуть отстает Байкальский тракт. Но на нем много дорогих и небольших участков, поэтому в количественном отношении он опережает всех – 25% в количественном соотношении от «всех» участков. Однако следует понимать, смешение таких нескольких «элитных» участков с сотнями остальных существенно меняет всю статистическую картину, не позволяя ей выглядеть объективно, и поэтому мы оставим их анализ за пределами нашей сводки и опять вернемся в «массовому», т.е. недорогому рынку.

Где нам стоит дом построить

Средние площади ИЖС-участков везде примерно равны: 12-13 соток. А вот по Александровскому тракту предлагаются в основном участки по 20 соток и больше. Недалеко отстает Качугский тракт: более 18 ар в среднем на каждый участок.

С точки зрения первоначального спроса сложно выделить единую картину. Понятно, что Иркутск – вне пределов конкуренции за интересы покупателей: 25-30% всех интересуются изначально землей в пределах города. Байкальский, Качугский и тракт на Мельничную падь обращают к себе от 10 до 15% покупателей, и слишком невеселая картина по Плишкинскому тракту: не более 1% спроса. При этом эти показатели примерно соответствуют реальным продажам, за одним исключением: изначально Култукским трактом интересуются всего лишь порядка 5% покупателей, а вот землю в районах Маркова и Смоленщины покупают уже 10-15%.

Где нам стоит дом построить

С точки зрения удаленности соотношение спроса и предложения для земель ИЖС соответствует общей картине. Половина всех покупателей интересуется землей не далее 10 км от Иркутска и в пределах города, 30% - от 10 до 25 км, а остальным интересны более удаленные районы. При этом за последний год спрос и предложение на участки средней удаленности (10-25 км) существенно выросли: с 20% до 30%, что позволяет уверенно отмечать начало децентрализации жителей города и возрастание роли далеких пригородов в обеспечении Иркутска. При этом самыми популярными населенными пунктами остаются Иркутск, Хомутово, Ново-Иркутский, Березовый и Изумрудный, Пивовариха, Смоленщина, Ново-Разводная и Молодежный.

Где нам стоит дом построить

Напоследок поговорим о ценах. Самое странное, что можно отметить – это очень высокая цена на земли ИЖС Голоустненского тракта: порядка 85 тысяч рублей за сотку. При этом у тракта один из самых низких уровней обеспеченности ИЖС: не более 25% от всех продаваемых на нем участков. Да и часть участков продается в селе Большое Голоустное по баснословным, несомненно завышенным ценам. Участки под ИЖС в Пивоварихе и Дзержинске тоже очень дорогие. Именно из-за этого тракт, который считается одним из самых дешевых и перспективных в Иркутском районе, по ценам на ИЖС безусловно лидирует. Дешевле всего земля стоит по Александровскому, Качугскому и Култукскому трактам - 35-38 тысяч рублей за одну сотку. При этом цена здесь стабильна вот уже несколько лет, чего не скажешь о тракте на Мельничную падь и Плишкинском тракте и самом Иркутске. За последние 9 месяцев земля под ИЖС в Иркутске уже на 20% - мы давно постоянно фиксируем этот процесс, который уже вышел за рамки нормальной сезонности. Вкупе с повышением спроса к зиме и снижением предложения (мы говорили об этом в прошлых статьях) повышение цены может продолжиться. За год так же, на 20%, подорожали земли левого берега водохранилища. Активная реклама этого района, развитая инфраструктура, близость к городу, перспективные возможности застройки сделали первые километры этого тракта беспрецедентно популярными. Из-за этого, как мы уже рассказывали, существенно подорожали дачи (примерно в два раза за год! ), но процесс освоения на этом не останавливается, и вслед за дачами дорожают и земли под строительство. Хотя, справедливости ради отметим, что участки других категорий по этому тракту на Мельничную падь последние годы цены своей практически не меняют – сказывается освоение новых участков среди лесного массива и хороший баланс спроса и предложения. По Плишкинскому тракту, наоборот, в отличие от дач участки под ИЖС дешевеют и сейчас приблизились к стоимости 50 тысяч рублей за сотку, что ненамного выше средней цены на землю по этому району. При этом вся земля здесь подорожала на 22% за последние два года, а земля под ИЖС в цене снизилась на 25%, что и привело к тому, что цены на разные категории здесь практически сравнялись.

Где нам стоит дом построить




С уважением Артамонов Иван, «Инвест 38». При копировании материалов без изменений указывайте активную ссылку на наш сайт и контактные реквизиты. По вопросам получения расширенных материалов, изображений или перепечатке на бумажных носителях обращайтесь по тел. 67-47-67 или mail@invest38.ru.


Фотографии