Оценка развития иркутского рынка земли и загородной недвижимости за 2009 год

Наша компания ведет постоянный мониторинг рынка земли и загородной недвижимости региона. По разным оценкам, в поле зрения наших специалистов попадает около 2/3 данного сегмента. За прошедший год нами было зафиксировано 370 сделок с землей и загородной недвижимостью, общей стоимостью более 976 млн. рублей. Среди этих сделок были продажи земельных участков, дач, коттеджей и промышленных баз. Объем рынка земли в 2009 году сократился примерно в два раза – с двух млрд. рублей до одного.

Некогда крупные покупатели, строительные и обрабатывающие компании, сельскохозяйственные производители, опасаясь рискованных вложений, проявляли очень низкую активность для самых востребованных ими участков – от 1 га. Как признаются наши покупатели и партнеры, многие решили воздержаться от рискованных инвестиций в такие низколиквидные активы, как земельные участки. С другой стороны, счастливые приобретатели земельных угодий начала 2000-х, испытывая явные финансовые трудности, выставили в этом году на продажу десятки сельскохозяйственных и промышленных баз, земель колхозов и строительных площадок. Как итог, высокий уровень предложений и низкий спрос вызвали обвал цен на большие участки – в течение года мы фиксировали понижение цены на отдельные земли до 2.5 раз!

Возможные покупатели участков среднего и нижнего ценовых сегментов, например, до 2 млн. рублей, тоже заняли неопределенную позицию, ожидая в первую очередь от продавцов первых шагов по снижению цен. Казалось бы, в условиях стагнации рынка строительства и недвижимости их ожидания должны были оправдаться, и, действительно, вроде бы первая половина года ознаменовалась повальным, до 25% снижением цен на участки по Байкальскому тракту. К сожалению, столь резкое снижение было вызвано лишь необходимой коррекцией сильно завышенных цен в 2008 г. Вдобавок, средние цены по другим направлениям не только не снижались, но планомерно и устойчиво повышались!

Это в первую очередь земельные участки в Иркутске и на его окраине, участки в Мельничной пади и на Голоустненском тракте. Эти направления имеют развитую инфраструктуру и позволяют покупать недорогие участки сравнительно рядом с городом. Тем не менее, участки по Байкальскому тракту продолжали дешеветь. Изначально дорогие, «элитные» земли с завышенными ценами оказались попросту невостребованными, и собственниками приходилось планомерно снижать цены. Хотя, если взглянуть на диаграммы средних цен на земельные участки, поступившие в продажу на начало 4-го квартала 2009 год, то участки Байкальского тракта остаются в 2, а то и 3 раза дороже, чем аналогичные по другим направлениям: 

Та же тенденция, хотя и с меньшей амплитудой, наблюдается в сегменте дач. Конечно, разница в цене уже не такая ошеломляющая, как с земельными участками, но и это легко объяснимо: стандартные 6-10 соток, выделенные, бывает, еще во времена СССР, с грядками клубники и сотнями таких же участков в одном дачном товариществе – не самый хороший объект для необоснованно завышенных цен или длительной продажи. Популярностью, опять же, пользуются прибрежные дачные поселки Байкальского тракта, совсем близкие кооперативы дачников Иркутска и, как ни странно, дачи Плишкинского тракта, которые большей частью выделяются не примечательными площадями, экологией или постройками, а просто достаточно редким и «тихим» расположением. 

Столь безрадостное для покупателей и неизменное состояние цен лишь подтвердило наши предположения о том, что продавцы не будут продавать участки по ценам ниже, чем покупали сами. Покупатели тоже сделают выводы из бессмысленного ожидания и перейдут к исполнению отложенных ранее сделок или вложений. И, следовательно, совсем скоро тенденция роста цены укрепится и станет более заметной, хотя и сейчас цены на участки по некоторым востребованным направлениям за год увеличились с 20-30 тысяч рублей за сотку до 30-40 тысяч, т.е. почти на 50%!

Относительно высокая цена участков Байкальского тракта сказалась и на потенциальных покупателях с ограниченным бюджетом. По объему совершенных сделок купли / продажи земли Байкальский тракт делит 4-ое место наряду с Александровским, дачи на котором, в свою очередь, достаточно дороги и не пользуются столь высокой популярностью, как, скажем дачи в Мельничной пади. В итоге мы наблюдали следующую структуру спроса: пятая часть всех проданных земель и дач расположена по направлению Мельничной пади, по сути, самому «дачному» тракту, 16% - в черте города Иркутска, 14% занимают дачи Голоустненского тракта. Меньше всего интересуют покупателей земли Московского тракта. Данное направление не столь популярно у горожан по нескольким причинам: во-первых, неудобное расположение для жителей всех районов, кроме Ленинского. Во-вторых, бытует мнение горожан о неблагоприятной экологической обстановке в виду близости Ангарска и АНХК. К сожалению, это мнение не может быть ни доказано, ни опровергнуто властями. В-третьих, слухи о неоднократных фактах мошенничества при сделках с землей, например в поселке Западный, отпугивают неискушенных в юридических вопросах покупателей. Поэтому Московский тракт пользуется популярностью только у жителей Ленинского района и иногородних, в частности, ангарчан.

Все же не стоит забывать, что Байкальский тракт считается основным поставщиком «элитных» прибрежных участков, интерес к таким объектам всегда более-менее стабилен. И те, кто уже давно проявлял интерес к элитному сектору земель до кризиса, в этом году постарались не упустить возможность выторговать хороший дисконт на интересующие объекты. Так, становится ясно, почему столь появились высокие площади проданных земель на этом тракте при их небольшом количестве – совершались только крупные сделки, как минимум в несколько десятков соток на участке. Кроме того, среди всех трактов земли Байкальского всегда являлись самыми «проблемными» - они принадлежат лесному фонду, с/х академии, либо имеют ограничения в использовании в силу экологических соображений и рекреационных норм, а также разнообразные правовые барьеры на пути возможного использования таких земель серьезно затрудняют индивидуальное строительство или коммерческое использование. Вторым лидером в «рейтинге площадей» стал Качугский тракт, поставщик сельскохозяйственных угодий и мест для коттеджной застройки. 

Высокие цены Байкальского тракта совсем не смущают целенаправленных покупателей. За год было куплено не только немного участков с большими площадями, но еще и по баснословно высоким ценам: в среднем 244 тысячи рублей за одну сотку! А Качугский тракт, второй лидер «площадей», обладает, наоборот, одной из самых низких цен – всего около 30 тысяч рублей за одну сотку.

С такими ценами мы подходим к концу 2009 года, и для большей части направлений эта цена оказалась на 30-50% больше, чем была весной этого года. Собственники вслед за рынком недвижимости и инфляцией продолжают увеличивать цены. Эта тенденция носит устойчивый и долговременный характер, на нее не влияют ни мировой кризис, ни относительно слабый спрос. Конец зимы – начало весны 2010 года, по статистике, заставит многих приступить к исполнению своих мечтаний о загородном жилье, что соответственно увеличит спрос, а собственники ответят масштабным повышением цен на продаваемые земли. Дешевле, чем сейчас, земли уже не будет. 

Примечание по графикам: для анализа мы рассматривали земли до 10 Га и с ценой до 1500 тысяч рублей. Все данные средней стоимости представлены в тысячах рублей за квадратный метр, помните, что в 1 ар (сотка) – 100 квадратных метров, а в 1Га (гектар) – 100 соток.

С уважением, ООО «Инвест 38».
При копировании материалов без изменений указывайте активную ссылку на наш сайт или контактные реквизиты. По вопросам получения расширенных материалов или частичной перепечатке обращайтесь по тел.  67-47-67 или mail@invest38.ru.