Оценка рынка земли Иркутска за I квартал 2010 года

Сразу отметим, что представленные в этом отчете результаты несравнимы с предыдущими аналитическими расчетами, так как наша компания постоянно совершенствует механизмы оценки земельного рынка. При подготовке аналитики за первый квартал 2010 года мы перешли к новым алгоритмам расчета усредненных показателей, сузили аналитическую выборку, сфокусировавшись на наиболее типичных объектах недвижимости: дачах и земельных участках стоимостью до 1.5 млн. рублей и площадью до 1Га. Кроме того, мы учли колебания цен на земельные участки, которые продаются в течение длительного времени, более месяца, продавцы таких участков обычно постоянно меняют цену, или вследствие переоценки участка или стремясь продать его подороже. Наши специалисты ежемесячно опрашивают около тысячи таких продавцов. Все это позволило получить более сглаженные оперативные показатели колебания цен на земельные участки Иркутского района, с которыми мы и предлагаем вам ознакомиться в нашем квартальном отчете.

За последние 3 месяца землями в пределах городской черты Иркутска интересовалась почти четверть покупателей. Меньше всего интересуются землями Плишкинского тракта, небольшое количество предложений на рынке, сформировавшаяся высокая цена, да и некоторая безызвестность зачастую не привлекает потенциального землевладельца. Следующими лидерами популярности являются, вне сомнения, Байкальский и Мельниковский тракты, сосредоточения дачных хозяйств и элитных построек, на обоих берегах Иркутского водохранилища и в приятной близости от города.

Если рассматривать предложение по рынку в целом, то оно приблизительно соответствует спросу. Примерно 50% всех земель продается в Иркутске, по Байкальскому тракту и Мельничной Пади. 10% предлагают по Александровскому тракту, и менее 10% земель по остальным трактам в отдельности. А вот совокупная площадь предлагаемых участков распределилась достаточно равномерно. Больше всего соток продают по Качугскому и Александровскому тракту, по 17% от всей площади, а значит по этим трактам самые большие и самые дешевые участки, прекрасный выбор для сельского хозяйства. Продолжает активно осваиваться Мельничная падь, и, что удивительно, даже в черте Иркутска продается более 12% от всех земель массового рынка.

Мы не раз отмечали, что в большинстве случаев покупатель приобретает земельный участок только после выбора между 3-5-ю аналогичными, сходными между собой и максимально удовлетворяющими его требованиям как в ценовом, так и в качественном плане. Только в этом случае заинтересованный в рациональной сделке покупатель приобретает наиболее выгодный, на его взгляд, участок. С учетом этих обстоятельств работа наших специалистов показывает, что каждый участок земли в Иркутске был предложен, как наиболее подходящий, как минимум 6 покупателям. И на всех трактах положение схожее: на один «качественный» участок в среднем приходится 3-4 покупателя, несмотря на то, что в среднем на рынке представлено всего в полтора раза меньше земель, чем требуется. Но подавляющее большинство земель все же не удовлетворяют покупателя: цена, расположение, характер местности и другие немаловажные черты участка оказывают существенное влияние: за 1 квартал 2010 года только каждый пятый из желающих приобрести участок стал счастливым владельцем 6-10 соток. Если рассматривать средние цены на земли, то здесь безусловными лидерами остаются Иркутск и Байкальский тракт. В среднем участки здесь в 2 раза дороже, чем по остальным направлениям.

Соотношение цен между трактами за первые месяца 2010-го года существенно не изменилась. Дачи по Байкальскому тракту перешагнули отметку в 150 тысяч рублей за сотку, хотя к апрелю они немного подешевели, подорожал Плишкинский тракт, что не добавило ему, к сожалению, популярности среди покупателей. Существенно подорожала Мельничная падь, теперь ее цены уже несравнимы с тем же Московским трактом.

Все же определяющим фактором в выборе земельного участка остается его цена. По статистике, недорогие варианты, в каком бы состоянии они не находились, продаются и покупаются достаточно легко. Интересно, что минимальная стоимость земельных участков и дач ненамного отличается между трактами, цена здесь в среднем от 4 до 12 тыс.рублей за сотку для земель и от 20 до 40 тысяч рублей за сотку для дач, это в очередной раз показывает, например, что цены на земли в Иркутске и по Байкальскому тракту завышены лишь в оправдание их элитарного и удобного расположения, и они никак не покрывают те качества, ради которых земля уровня «мэйнстрим» и приобретается: удобство возделывания почвы, свежий воздух, строительство летнего жилья, эти качества с лихвой удовлетворяют и земли других направлений.

Рассмотрим подробнее динамику средних цен. Земли Байкальского тракта, дешевевшие, как мы отмечали, в течение первой половины прошлого года, стабилизировались на уровне 69-71 тысячи рублей за сотку, а теперь их цена понемногу растет, в среднем на 1.5% ежемесячно.

А вот земли Иркутска с июня прошлого года стабильно дешевеют. За этот год цена упала на 7%, с 85 до 79 тысяч за сотку. Также стабильно уменьшается цена на земли Александровского тракта. На 5% за последние 3 месяца и на 15% за последний год.

Единственным стабильным остается Голоустненский тракт, цена за сотку на нем держится в диапазоне 20 тысяч рублей пока весь 2010 год, как, впрочем и 2009. Так же статичен последние месяцы Плишкинский тракт, сейчас в среднем за 100 квадратных метров земли на нем дают 33,5 тысячи рублей, а вот летом прошлого года он стоил на три тысячи рублей дешевле. Не прекращается рост цены на земли Московского и Култукского трактов, на 10% за прошлый год, и на 5% и 7% за 2010 год соответственно, где продолжается активное освоение Маркова, Смоленщины, Мамон, Мегета и Шелеховского района. Совсем иная ситуация с дачами. Здесь что Московский, что Култукский тракт не изменились в цене: 63-65 тысяч за сотку земли с огородом и летним домиком. Дачи Качугского тракта сохраняются в пределах 43-44 тысяч рублей, так же стабильны дачи в Иркутске, по Александровскому тракту, хотя они немного дешевле, чем были прошлым летом. Явственно с осени прошлого года дешевеет дача по Голоустненскому тракту, она уменьшилась в цене приблизительно на 6% за три последних месяца. А вот два «дачника», Байкальский тракт и Мельничная падь, дорожать не прекращают. Байкальский тракт, медленно, но верно возвращает себе утерянные в прошлом году позиции, пока он отыграл 4% с прошлого лета. Мельничная падь, в отличие, растет в цене очень быстро. С 70 до 80 тысяч за сотку в течение трех месяцев. И это с 60 тысяч рублей в августе 2009, подорожала почти на 25%!

За первый квартал больше всего земель было продано в Иркутске, по Байкальскому тракту и в Мельничной пади. Удивляет площадь проданных земель. Треть площади – это Иркутск, одна четвертая площади по Качугскому тракту и 20% по Култукскому, и наоборот, совсем немного площади было продано в Мельничной Пади и по Байкальскому тракту. Впрочем, такой диссонанс легко объясним.

В январе и феврале спрос на земли в пределах Иркутска и по основным коттеджным поселкам намного превышал активность покупателей в других направлениях. Искали и покупали землю для строительства и организации бизнеса. Поэтому земель по Байкальскому тракту и в Мельничной пади было продано много, но все они небольшой площади, не более 10-12 соток, да и зачем больше, когда на участке будет гордо возвышаться 2-3-х этажный каменный исполин? Качугский тракт принимал вложения в земли населенных пунктов в Карлуке, Западном, Хомутово. Новоиспеченного владельца там ожидали крепкий фундамент под дом, подведенное электричество, скважина или даже центральное водоснабжение. В марте же спрос сосредоточился на дачных участках. По Байкальскому тракту и Мельничной пади в небольших садоводствах, на участках с летним домом, баней, теплицей и ягодными насаждениями.

Так начался земельный сезон 2010 года. С повышения цен на дачи Мельничной Пади и Байкальского тракта. С ажиотажем вокруг коттеджей, который плавно перетек в стремление к грядкам моркови. С продолжившимся падением цены на небольшие земельные участки на окраинах Иркутска.

С уважением, «Инвест 38». При копировании материалов без изменений указывайте активную ссылку на наш сайт и контактные реквизиты. По вопросам получения расширенных материалов, изображений или перепечатке на бумажных носителях обращайтесь по тел. 67-47-67 или mail@invest38.ru.